dia 16 de fevereiro, e após uma análise exaustiva às medidas que foram agora vertidas na Lei nº 56/2023 de 06 de outubro, o grupo de trabalho que, na ALPN – Associação do Alojamento Local do Porto e Norte, analisa a fiscalidade e a conformidade legal que afetam direta ou indiretamente o Alojamento Local, vem tornar públicas as considerações, explicações e a aplicabilidade da lei aprovada na Assembleia da República, de onde destacamos as principais alterações legislativas que irão impactar o setor e que já se encontram em vigor desde o dia 07 de outubro de 2023.

1. Alojamento Local – registo, duração e renovação

Ficou determinado que os registos de Alojamento Local terão uma duração de 5 (cinco) anos, sendo renováveis por idênticos períodos, contando a renovação a partir da data de emissão da licença de abertura.

Todos os registos de Alojamento Local emitidos até à data de 07 de outubro de 2023, serão reapreciados durante o ano de 2030, sendo renováveis por 5 (cinco) anos, a partir dessa primeira reapreciação.

A renovação do registo carece de deliberação do município competente, no prazo definido em regulamento próprio, podendo este opor-se com base nos requisitos e/ou conforme o previsto na Carta Municipal de Habitação, se aplicável.

2. Suspensão de novos registos de Alojamento Local

Determinou-se a suspensão de novos registos para estabelecimentos de Alojamento Local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que se encontrem integrados numa fração autónoma de edifício, com a exclusão dos territórios nacionais considerados de baixa densidade (conforme identificação constante da Portaria nº 208/2017, de 13 de julho) e os arquipélagos da Madeira e dos Açores.

Estarão isentos de reapreciação da licença os estabelecimentos de Alojamento Local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, e que ainda não tenham sido integralmente liquidados até 31 de dezembro de 2029, sendo que essa reapreciação só terá lugar após a amortização integral inicialmente contratada.

3. Registos Inativos – caducidade dos registos

Corre o prazo de 2 meses, a contar da data de entrada em vigor da Lei nº 56/2023 de 07 de outubro de 2023, para que os titulares de registo de Alojamento Local efetuem a prova de manutenção da atividade de exploração, mediante a apresentação de declaração contributiva que demonstre a efetividade do exercício da atividade, através da plataforma do Balcão Único Eletrónico anexando para o efeito a última declaração de rendimentos para efeitos de IRS ou IRC, ou, a última declaração periódica de IVA, com referência à atividade de exploração de Alojamento Local.

Caso se trate de atividade registada em 2023 dever-se-á apresentar a declaração de IVA ou, não dispondo, apresentar a declaração de início de atividade nas Finanças.

As necessárias atualizações da plataforma do Balcão Único Eletrónico a cargo da Agência para a Modernização Administrativa ainda não foram efetuadas o que impede a realização imediata da prova de atividade.

Caso os titulares não o façam, será cancelado o respetivo registo de licença de Alojamento Local, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.

De salientar que a obrigação de prova de atividade não abrange a exploração de unidades de AL em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse os 120 dias por ano.

4. Alojamento Local em condomínios

Sempre e quando um estabelecimento de Alojamento Local esteja registado numa fração autónoma, em edifício constituído em regime de propriedade horizontal, e que se destine a habitação, segundo o seu título constitutivo (PH), o condomínio pode permitir o exercício de atividade de Alojamento Local ou proibir o respetivo exercício, devendo para tal ter a concordância de 100% da respetiva permilagem.

Nos casos em que já exista exercício da atividade de Alojamento Local numa ou várias frações autónomas do edifício ou em parte de prédio suscetível de utilização independente, em assembleia de condóminos, e por deliberação de 2/3 da permilagem do edifício, o condomínio pode opor-se à continuidade do exercício da atividade de Alojamento Local na(s) referida(s) fração(ões), salvo se o título constitutivo (PH) preveja, expressamente, essa utilização para o exercício da atividade de Alojamento Local ou tenha havido deliberação expressa, em assembleia de condóminos, onde essa utilização tenha sido acautelada para tal fim.

Pode e deve a assembleia de condóminos determinar, por maioria de votos, que os estabelecimentos de Alojamento Local disponibilizem contacto telefónico de emergência, sendo este facultado aos demais.

Aconselhamos os titulares de estabelecimentos de Alojamento Local que se encontrem inseridos em condomínios, a fazerem-se acompanhar por um profissional competente e conhecedor do tema no dia da Assembleia Geral. A ALPN disponibilizará o acompanhamento a quem o solicitar.

5. CEAL – Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local

Foi ainda deliberado que os estabelecimentos de Alojamento Local (AL) passem a pagar uma contribuição extraordinária (CEAL), que tem como base tributável a aplicação de um coeficiente económico (o qual considera a área do imóvel e o rendimento) e um coeficiente de pressão urbanística (definido por indicadores a divulgar pelo Ministério das Finanças, baseado em informações sobre a variação das rendas).

A taxa aplicável a esta base tributável é de 15% e não pode ser dedutível à determinação do lucro tributável em IRC.

A CEAL não se aplicará a imóveis que não sejam frações autónomas ou partes e divisões suscetíveis de utilização independente, assim como aos Alojamentos Locais que exerçam a atividade em habitação própria permanente (HPP), desde que não ultrapassem os 120 dias de exploração por ano.

A CEAL não se aplicará, igualmente, a unidades de Alojamento Local instaladas em imóveis localizados em territórios de baixa densidade (anexo à Portaria nº 208/2017, de 13 de julho), ainda que se encontrem integrados em frações autónomas de edifícios, bem como aos imóveis localizados em freguesias que preencham, cumulativamente, os seguintes critérios:

• Sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município, aprovada ao abrigo do nº 2 do artigo 22º da Lei nº 83/2019, de 3 de setembro;
• Integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional, ao abrigo do nº 5 do artigo 22º da Lei nº 83/2019, de 3 de setembro;
• Não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística, definida nos termos do Decreto-Lei nº 159/2006, de 8 de agosto.

Os coeficientes utilizados para a determinação da base tributável da CEAL são:

· Coeficiente Económico – este é determinado pelo quociente entre o rendimento médio anual por quarto disponível (RevPar), referente ao ano anterior ao facto tributário, indicado pelo INE (no caso de 2023 será tido em conta o ano de referência de 2019) e a área bruta mínima de um fogo de tipologia T1, nos termos do artº 67 do RGEU (52m2);

· Coeficiente de Pressão Urbanística – este será definido pelo quociente entre a variação positiva da renda de referência por m2 do local do Alojamento Local e a variação positiva da renda de referência por m2 na zona de maior valor a nível nacional, entre o ano de 2015 e o ano anterior ao facto tributário, podendo ser considerada como «zona» a freguesia, o concelho ou o distrito.

Estes coeficientes serão apurados e publicados anualmente por portaria do membro do governo da área das finanças, devendo estes, referentes ao ano de 2023, ser publicados após 60 dias da publicação da lei: 06 de dezembro de 2023.

Assim sendo, estes coeficientes assentam em valores presumidos e não sobre o auferido pelo sujeito passivo, podendo haver uma violação do princípio constitucional da capacidade contributiva, dado que não protege nem difere quem aufere rendimentos diferentes, ultrapassando assim o princípio da tributação tendencialmente igualitária.

Está ainda previsto que, caso o titular da licença de Alojamento Local não cumpra com a sua obrigação fiscal, será o proprietário do imóvel subsidiariamente responsável, sendo a mesma obrigação oficiosamente liquidada por este.

A CEAL incide sobre a afetação de imóveis habitacionais que exerçam a atividade de Alojamento Local à data de 31 de dezembro de cada ano civil.

Consideram-se imóveis habitacionais, as frações autónomas e as partes ou divisões de prédios urbanos suscetíveis de utilização independente de natureza habitacional nos termos do nº 2 do artigo 6º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.

Consideram-se afetos a Alojamento Local os imóveis habitacionais que integrem uma licença de Alojamento Local válida.

6. IMI sobre imóveis em Alojamento Local

Para efeitos de liquidação do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), o coeficiente de vetustez dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de Alojamento Local, conforme nº 1 do artigo 2º do Decreto-Lei 128/2014, de 29 de agosto, passa a ser sempre 1.

Esta determinação vem trazer um agravamento substancial sobre o IMI a que estão sujeitos os imóveis onde se exerça a atividade de Alojamento Local.

7. Outras considerações a ter em conta sobre o Alojamento Local

Complementarmente à comunicação prévia obrigatória para a exploração de estabelecimentos de Alojamento Local, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal, deve também constar, obrigatoriamente, a informação do período de sazonalidade, quando se trate de habitação própria e permanente (HPP), utilizada para esse fim, por um período não superior a 120 dias.

Estabeleceu-se, igualmente, que o número de registo de estabelecimento de Alojamento Local é pessoal e intransmissível, ainda que a titularidade ou propriedade seja de pessoa coletiva. Apenas fica salvaguardado o caso de sucessão.

No caso de os proprietários retirarem de atividade os estabelecimentos de Alojamento Local até ao final de 2024 e coloquem os mesmos no arrendamento habitacional, terão isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029 e não estarão sujeitos a qualquer limite no valor das rendas que venham a praticar, devendo os contratos ser efetuados até ao final de 2024. No entanto, para estes efeitos, apenas serão elegíveis os Alojamentos Locais com registo até 31 de dezembro de 2022.

Porto, 19 de outubro de 2023

ALPN – Associação do Alojamento Local do Porto e Norte